Ипотечный словарь

Андеррайтинг Заемщика
Оценка вероятности погашения ипотечного займа Заемщиком. Эта процедура предполагает изучение платежеспособности и кредитоспособности потенциального заемщика, т.е. способности заемщика погасить заем (оценка уровня его доходов) и готовности погасить заем (анализ его кредитной истории).
Аннуитетные платежи
Наиболее распространенная сегодня схема платежей по ипотечным займам. Весь период действия договора займа заемщик ежемесячно перечисляет одинаковую сумму (в долларах, евро или рублях - в зависимости от выбранной валюты). В начале периода возврата займа в этой сумме преобладают платежи по процентам, а в конце – платежи по возврату долга.  
Бюро технической инвентаризации (БТИ)
Государственное учреждение, выдающее справки, экспликации и другие документы, которые описывают состояние жилых и нежилых помещений, по требованию физических или юридических лиц. Основными функциями бюро является государственный учет жилищного фонда и оценка недвижимости граждан для целей налогообложения.
Валюта кредита (займа)
Валюта, в которой предоставляется ипотечный кредит (заем). Как правило, кредиты (займы) предоставляются в рублях, долларах и евро.
Вторичный рынок жилья
Рынок квартир, право собственности на которые уже было зарегистрировано в уполномоченном регистрирующем органе. Возможна целая цепочка смены предыдущих владельцев, чем она длиннее, тем выше риск возникновения судебных споров по обстоятельствам, которые зачастую невозможно проверить. На вторичном рынке обращается значительно больше квартир, чем на первичном. Основные преимущества покупки на вторичном рынке – возможность увидеть и оценить уже существующую квартиру в отличие от квартиры приобретаемой на первичном рынке.
Выгодоприобретатель
Лицо, которое по договору страхования получает от страховой компании страховое возмещение при наступлении страхового случая. Обычно выгодоприобретателем является страхователь, но в ипотечном кредитовании выгодоприобретателем является организация, предоставившая ипотечный кредит (заем).
Государственная регистрация
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Таким образом, сделки с землей и другим недвижимым имуществом (например, отчуждение, ипотека, долгосрочная аренда, принятие наследства и др.) подлежат государственной регистрации.
Дата оценки объекта недвижимости
Дата, по состоянию на которую произведена оценка объекта.
Дефолт заемщика
Неспособность заемщика выполнять платежные обязательства, предусмотренные в кредитном договоре (договоре займа). За дефолтом следует обращение взыскания на предмет залога по ипотечному кредиту (займу), осуществляемое по соглашению сторон либо по решению суда. Истцом в суде выступает кредитор.
Договор займа
Договор, по которому одна сторона (заимодатель) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или объекты недвижимости, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
Договор кредитный
Договор, по которому банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размерах и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты.
Договор купли-продажи
Двусторонний возмездный договор, согласно которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.
Договор продажи недвижимости
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Досрочное погашение кредита (займа)
Добровольная выплата заемщиком остатка кредитной задолженности с опережением графика, предусмотренного кредитным договором (договором займа).
Заемщик
Лицо, являющееся должником по кредитному договору (договору займа) и обязанное возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
Закладная

Именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права законного владельца:

  • право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;
  • право залога на имущество, обремененное ипотекой.

(ст. 13 "Об ипотеке (залоге недвижимости)") Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, но это не обязательно. Наличие закладной облегчает продажу уже выданных ипотечных кредитов (займов) другим инвесторам.

Залог
Это один из способов обеспечения обязательств, при котором кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за исключением установленных законом изъятий. Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает (п.1 ст. 334 ГК РФ).
Залогодатель (Залогодержатель)
По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, - имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя - преимущественно перед другими кредиторами залогодателя за исключением изъятий, установленных федеральным законом.
Износ (в оценке)
Уменьшение рыночной стоимости актива, а также прогнозируемое изменение его стоимости. В оценке стоимости недвижимости учитывают физическую амортизацию, функциональное (моральное) обесценение, а также устаревание, вызванное влиянием окружающей среды.
Ипотека
Залог недвижимого имущества на основании договора между залогодателем и залогодержателем. Ипотека может также возникать в силу закона. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Ипотечный Брокер
Это физическое или юридическое лицо, профессионально разбирающееся в ситуации на рынке ипотечного кредитования и оказывающее услуги клиентам по выбору оптимальной программы ипотечного кредитования. Ипотечные брокеры также могут оказывать услуги по организации и проведению всех этапов ипотечной сделки, включая взаимодействие с ипотечным банком, подбор недвижимости, сбор и анализ документов по объекту недвижимости, взаимодействие с продавцами недвижимости, оценочными, страховыми компаниями, нотариусом, государственным регистратором и другими участниками рынка жилья. Ипотечный брокер действует в интересах клиента и позволяет клиентам сэкономить время, деньги и совершить ипотечную сделку с максимальным комфортом.
Ипотечный кредит (займ)
Долгосрочная ссуда с обязательством ее возврата в обозначенный договором срок, с выплатой процентов (плата за кредит или заем), обеспечением которой является залог недвижимости.
Коэффициент застройки участка
Коэффициент, показывающий соотношение между площадью здания и земли.
Кредитная история
Информация о том, какие кредиты (займы) брал заемщик, и насколько дисциплинированно осуществлялся их возврат.
Кредитный комитет
Коллегиальный орган принятия кредитных решений, одобряющий или отклоняющий кандидатуры конкретных заемщиков и утверждающий конкретные условия кредитования каждого из них.
Ликвидность
Степень простоты реализации (превращения объектов недвижимости в наличные деньги).
Незавершенное строительство
Определение, используемое для обозначения положения, когда на строительном объекте прекращены строительно-монтажные и другие работы, и объект оказывается «замороженным» на некоторый период времени.
Обращение взыскания на заложенное имущество
Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга.
Общая площадь жилого помещения
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Органы опеки и попечительства
Это государственные административные структуры при городских районных администрациях (Районных Управах). Органы опеки контролируют соблюдение прав несовершеннолетних детей и недееспособных лиц (или лиц с ограниченной дееспособностью). Чтобы совершить сделку с недвижимостью, где зарегистрированы или являются собственниками такие лица, необходимо получить разрешение Органов опеки.
Основной долг
Долг Заемщика банку без учета процентов.
Остаток ссудной задолженности
Остаток долга Заемщика по ипотечному кредиту (займу).
Оценочные агентства
Лицензированные компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога по ипотеке (при выдаче ипотечного кредита (займа), при реализации заложенного имущества, торгах и пр.).
Оценщик
Юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, обладающие лицензией на право осуществления оценки недвижимости, для целей передачи заключений об оценке заказчику или иным потребителям услуг оценщика.
Погасить кредит (заем)
Выплатить основной долг и проценты за пользование ипотечным кредитом (займом).
Поэтажный план
Документ, выдаваемый БТИ, который представляет собой план этажа, на котором находится квартира, в том числе план квартиры.
Процентная ставка
Плата, взимаемая за предоставленные ипотечные кредиты (займы). Величина ставки зависит от величины кредита (займа), срока его погашения, годовой нормы платежа, от соотношения спроса и предложения на денежном рынке, а также степени риска, который несет кредитное учреждение, ссужая определенную сумму должнику.
Пул закладных
Группа закладных, имеющих однородные характеристики (например, десятилетние закладные с «плавающей» ставкой процента). Пулы закладных создаются с целью их дальнейшей перепродажи или для выпуска на их основе ипотечных ценных бумаг.
Регистрация ипотеки
Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Расходы по уплате сборов за регистрацию и внесению изменений и дополнений в регистрационную запись возлагаются на залогодателя, если соглашением между ним и залогодержателем не установлено иное.
Риэлтор
Предприниматель, занимающийся операциями с недвижимостью.
Система ипотечного кредитования
Совокупность отношений, обеспечивающая прохождение финансового потока от инвестора на вторичном рынке ипотечных ценных бумаг к заемщику на первичном рынке ипотечных кредитов (займов).
Созаемщик
Лицо, которое вместе с Заемщиком, подписывает кредитный договор (договор займа) и становится сособственником приобретаемого объекта. Обычно Созаемщиком выступает супруг(а) Заемщика. Созаемщик вместе с Заемщиком несет солидарную ответственность по возврату долга. При солидарной ответственности организация, выдавшая ипотечный кредит (заем) предъявляет претензии одновременно и к Заемщику, и к Созаемщику. При этом доходы Созаемщика учитываются при расчете суммы кредита (займа).
Справка по форме 2НДФЛ
Это справка о полученных физическими лицами доходах и удержанных суммах налога, которую бухгалтерия любой организации (предприятия) подает в налоговую инспекцию. Данная справка имеет строго установленную форму, утвержденную Федеральной налоговой службой, и ее содержание должно в точности повторять те данные о ваших доходах, которые организация-работодатель направляет в налоговую инспекцию.
Страхователь
Сторона в договоре страхования, страхующая свой имущественный интерес или интерес третьей стороны. По договору страхования на страхователе лежит обязанность уплаты страхового взноса страховщику за принятые на себя обязательства возместить страхователю убыток при наступлении страхового случая.
Страховая премия/страховой взнос
Сумма, выплачиваемая Страхователем по договору страхования.
Страховая стоимость
Действительная, фактическая стоимость объекта страхования в месте его нахождения и на день заключения договора страхования. Порядок исчисления размера страховой стоимости имеет свои особенности в различных странах и основан на действующем законодательстве.
Страховая сумма
Для имущественного страхования - это сумма, в пределах которой страховщик выплачивает возмещение (ст. 929 ГК), для личного страхования - это сумма, которая выплачивается в качестве страхового обеспечения (ст. 934 ГК). Страховая сумма не должна превышать страховой стоимости объекта страхования. Денежная сумма, в пределах которой страховщик обязуется при наступлении каждого страхового случая (независимо от их числа в течение срока действия договора обязательного страхования) возместить потерпевшим причиненный вред.  
Страховое возмещение/выплата
Сумма, которую страховая компания выплачивает выгодоприобретателю, если произошел страховой случай.
Страховой полис
Документ, выдаваемый страховщиком страхователю (застрахованному), удостоверяющий факт заключения договора страхования и содержащий его условия страховой договор.
Страховой случай
Случай, в результате которого страховая компания обязана выплатить страховое возмещение. Например, если квартира была застрахована от пожара, и случился пожар, то пожар - это страховой случай.
Фиксированная ставка процента
Ставка процента по ипотечному кредиту (займу), которая не может быть изменена в течение срока действия кредитного договора (договора займа).
Экспликация
Это документ, определяющий основные параметры квартиры: общую и жилую площадь квартиры; площади комнат; площади вспомогательных помещений квартиры (кухня, коридор, ванная, уборная, кладовая, встроенные шкафы, а также площади балконов и лоджий).
Эффективная процентная ставка
Ставка, учитывающая и суммирующая все расходы, за пользование ипотечным кредитом (займом). Эффективная ставка рассчитывается с учетом графика погашения кредита (займа) и всех уплачиваемых процентов и комиссий.